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内地房企借钱难 负债达13年来高峰

发表于 2020-06-18 | 收藏526 |
内地房企借钱难 负债达13年来高峰
内地房企借钱难 负债达13年来高峰
内地房企借钱难 负债达13年来高峰

今年下半年内地房企将迎来还债高峰,房企负债已经达到了13年来的高峰位,而内地融资环境已由昔日的宽鬆转为紧缩,房企境内信用债、非标融资等管道都遭到堵截,融资难度明显增大,房企借钱困难。业内人士预计,中小房企在2018年将面临困境,不排除有企业被兼併。 (

内地房企负债率已经达到了13年来峰值, 为2005年以来的最高位。(互联网图片)

数据显示去年全年内地有136家上市房企平均负债率达到79.1%,房企负债率已经达到了13年来的一个高峰位,为2005年以来的最高位。其中,总有息负债超过千亿元的房企有14家。海通证券的报告也显示,存续地产债中2018年需要偿付的规模为1,613亿元(人民币,下同),是2017年的2.3倍,在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2,807亿元、3,998亿元及4,037亿元,规模之大史无前例。

之所以有如此之大的偿还压力,是因为2015年下半年和2016年房企曾借着内地的政策红利大规模「积草囤粮」。2015年初公司债发行难度被降低,一些大型房企的发行利率一度低至3%,房企债券融资需求由此得到释放,发行规模出现大爆发。而这些债券从今年下半年开始将大批量到期。面对即将到来的还债高峰期,房企还想以低利率融到资却已不是易事,甚至连融资本身也受到了诸多限制,以往借旧还新的招术已不灵。

监管房企发债态度更审慎

在近来内地房企债务违约的风险加持下,大型房企的发债管道也在收紧,内地监管层对房企发债的态度更加审慎。同策研究院对40家上市房企进行了监测研究发现,今年5月,这40家房企完成融资金额环比4月下降41.43%,融资总额为近一年最低。同时,房企海外融资额同样大幅下降。数据显示,5月份外币融资总额环比上月外币融资总额376.12亿元下降了75.21%。有业内人士表示,目前的房企融资利率超过了15%,这还是针对大型房企,中小房企根本鲜有能获得贷款的。

目前的房企融资利率超过了15%,这还是针对大型房企,中小房企根本鲜有能获得贷款的。 (互联网图片)

负债纍纍或重新洗牌

债务逼压下,融资成本更高,无论是大型上市房企还是规模较小的中小房企,都面临着偿还债务的问题,大房企还可以变卖资产筹钱;中小房企则随时都有倾覆的风险。上市房地产公司中弘股份近期就陷入了债务危机,拟出售海南如意岛项目缓解债务危机。中弘股份16日发布的公告显示,截至公告日,该公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.19亿元,全部为各类借款。背负40多亿元债务的中弘股份可能成为内地有史以来第一家因为债务无法兑现而倒闭的房地产公司;而同为上市公司的华夏幸福则通过大规模卖股权,引进合作方,化解资金难题。

无论是中小房企还是年销售额超过千亿甚至两千亿的大型房企,都面临着资金链安全的考验。 (互联网图片)

不难看出,无论是中小房企还是年销售额超过千亿甚至两千亿的大型房企,都面临着资金链安全的考验。这还只是众多房企生存现状的一个缩影,更多的房企採用了「降薪」、「扣奖金」及「卖项目」等方式苦苦维持。有海外评论人士表示,内地房企因限售,卖房回款比较艰难,资金全面承压。内地房企破产重组、重新洗牌的局面正在到来。

下半年或现「违约潮」 内地置业警惕中小房企

资金是房企的命门。同策谘询研究院资料显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元(人民币,下同),环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,内地房企的融资管道收紧,融资成本抬升。

与此同时,接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟,Wind统计资料显示,2014年共发生6只债券兑付违约,2015年共发生23只债券兑付违约,2016年共发生78只债券兑付违约,2017年共发生49只债券兑付违约,2018年1至5月债券违约持续发酵,已发生21只债券兑付违约,涉及12家发行主体,涉及违约金额184.01亿元。而具体到房地产行业,据内媒报道,近日云房集团持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信託股份有限公司三亿元债务到期未偿付的情况。另有中弘控股、恒盛地产在内等多家房企被曝出债务违约,其中鲁商置业因资金问题被交易所问询,此后市场疯传天津房产集团也可能出现到期债务难以及时还款的情况。业界人士称,房企债务违约的事件,今年还可能会发生。2018年是房企近几年以来少见的资金短缺年,在金融去槓桿的背景下,开发商的资金面临着巨大考验。

有专家提醒,接下来或将出现房企违约潮,在这种情况下房企最易跑路,手上的项目也极有可能「烂尾」,下半年有意上车的买家,对实力较弱的中小房企需提高警惕。另一方面,考虑到大部分房企急需资金回笼,下半年房企也会选择降价进行促销走量,以解决其自身集中到期的债务问题。

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